Verfahren zur Marktwertermittlung: Kennen Sie die Unterschiede?

Verfahren zur Marktwertermittlung: Bei der Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie können drei verschiedene Verfahren zum Einsatz kommen: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Wo liegen die Unterschiede? Welches Verfahren kommt bei der Marktwertermittlung Ihrer Immobilie zum Einsatz?

Gesetzlich geregelt: Verfahren zur Marktwertermittlung

Für die Ermittlung des Verkehrs- bzw. Marktwertes einer Immobilie liegt eine gesetzliche Grundlage vor. Die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, regelt alle allgemeinen Grundsätze für die Marktwertermittlung durch Sachverständige bzw. Gutachter. Hier ist festgelegt, dass Makler und Gutachter den Verkehrswert einer Immobilie berechnen dürfen, ein anerkanntes Verkehrswertgutachten jedoch ausschließlich von öffentlich bestellten, professionellen Sachverständigen angefertigt werden darf. Außerdem sind alle zulässigen Verfahren zur Ermittlung des Marktwertes in der ImmoWertV festgeschrieben.

Die 3 Verfahren zur Marktwertermittlung

Das Vergleichswertverfahren

Experten betrachten das Vergleichswertverfahren in der Regel als präziseste Art der Wertermittlung. Das Vergleichswertverfahren beruht grundsätzlich auf der Marktlage zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Das bedeutet, dass bei diesem Verfahren vor allem die Nachfrage nach einer Immobilie Einfluss auf deren Werteinschätzung nimmt. Konkret heißt das: Ein hochwertiges Haus kann aufgrund der mangelnden Nachfrage (zum Beispiel aufgrund seiner Lage) niedriger eingeschätzt werden als ein einfaches Haus, das über eine deutlich minderwertigere Bausubstanz verfügt.

Vergleichswertverfahren: Wann ist es sinnvoll?

Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für die Bewertung von Immobilien, zu denen es viele Vergleichswerte gibt. Kompliziert wird es nur bei Immobilien, die in ihrer Bauweise besonders komplex oder ungewöhnlich sind. Hier entscheidet sich ein professioneller Sachverständiger für ein anderes Verfahren.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren gilt als das komplexeste alle drei Wertermittlungsverfahren. Es setzt sich grundlegend aus drei Bewertungskomponenten zusammen: dem Bodenrichtwert und den Herstellungskosten der baulichen Anlage sowie der baulichen Außenanlage. Die Formel zur Ermittlung des Sachwerts lautet: (Bodenwert + Gebäudesachwert) × Marktanpassungsfaktor = Sachwert.

Sachwertverfahren: Wann ist es sinnvoll?

Das Sachwertverfahren wird eher selten im Zusammenhang mit dem Verkauf von privaten Immobilien angewendet. Viel häufiger kommt es bei der Bewertung von industriell genutzten oder öffentlichen baulichen Anlagen zum Einsatz. Das liegt vor allem daran, dass die aktuelle Marktlage im Sachwertverfahren nur unzureichend berücksichtigt werden kann. Im Fokus steht hier die genaue Ermittlung des Substanzwertes einer Immobilie.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren unterscheidet sich vor allem darin vom Sachwertverfahren, dass nicht der Wert einer Immobilie ermittelt werden soll, sondern der Wert der Erträge bzw. Einnahmen, die mit der Immobilie erzielt werden können. Hierzu werden der Bodenwert und der Gebäudeertragswert miteinander addiert. Der große Vorteil: Das Ertragswertverfahren ist sehr praxisnah und stützt sich auf reelle, aktuelle Zahlen.

Ertragswertverfahren: Wann ist es sinnvoll?

Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem zur Bewertung von vermieteten Immobilien. Selbst wenn keine exakten Zahlen vorliegen, kann anhand des Ertragswertes eine gute Einschätzung der zu erzielenden Erträge vorgenommen werden.

Verfahren zur Marktwertermittlung: Setzen Sie auf professionelle Sachverständige

Die Verfahren zur Marktwertermittlung sind sehr komplex und können nur von professionellen Sachverständigen durchgeführt werden. Wenden Sie sich deshalb vertrauensvoll an die Experten der PHI-Immobilienbewertung. Wir unterstützen Sie mit unseren umfangreichen Fachkenntnissen gerne bei der Marktwertermittlung Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Gewerbeobjekts.

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