ImmoWertV 2021
Die neue Immobilienwertermittlungs-Verordnung tritt ab Januar 2022 in Kraft.
Was ändert sich 2022 im Wertermittlungsrecht?
Welche Änderungen kommen ab 2022?
In diesem Beitrag werden die wichtigsten Novellierungen kurz und übersichtlich vorgestellt.
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Die wichtigsten Novellierungen im Überblick.
Die ImmoWertV 2021 (Immobilienwertermittlungsverordnung) tritt ab dem 1. Januar 2022 in Kraft. Wir präsentieren die wichtigsten Änderungen im Überblick. Die neue Gesetzesänderung zur Wertermittlung für Immobilien beinhaltet einige relevante Punkt, sodass Sachverständige künftig sowohl ihre Verfahren als auch die Gutachten an sich ändern müssen. Zunächst wird die ImmoWertV 2021 deutlich umfangreicher als die Vorgängerversion ausfallen. Sie integriert künftig auch die folgenden Richtlinien, die bisher außerhalb der ImmoWertV definiert waren: die Ertragswert-Richtlinie (EW-RL), die Sachwert-Richtlinie (SW-RL), die Verkehrswerte-Richtlinie (VW-RL), die Bodenrichtwert-Richtlinie (BRW-RL) und die Anwendungshinweise zur Verordnung (ImmWertA). Bei den einzelnen Wertermittlungsverfahren wurden mehrere Änderungen vorgenommen, die meisten im Bereich des Sachwertverfahrens. Die erste Änderung liegt in der Bestimmung der Nutzungsdauer eines Gebäudes. Bisher wurde diese in Abhängigkeit von der Ausstattung festgelegt. Mit der Novellierung wurden die Nutzungsdauern je nach Gebäudeart festgesetzt. Für Einfamilienhäuser gilt beispielsweise künftig eine Nutzungsdauer von 80 Jahren für Bürogebäude von 60 Jahren. Diese Festsetzung wurde beschlossen, um Gutachtern die Arbeit zu erleichtern, da die meisten derzeit bestehenden Gebäude einen Gebäudestandard von 3 oder 4 aufweisen. In Ausnahmefällen (Gebäudestandard 1, 2 oder 5 ) können besondere Bedingungen und individuelle Begebenheiten in der Bestimmung der Restnutzungsdauer berücksichtigt werden.Darüber hinaus wird die Regionalisierung der Normalherstellungskosten wiedereingeführt. Diese wurde im Zuge der ImmoV abgeschafft, tritt nun jedoch wieder in Kraft. Konkret bedeutet dies, dass sich die Normalherstellungskosten nun am örtlichen Baukostenniveau orientieren. In dieser Änderung liegt allerdings aus Sicht vieler Gutachter ein Problem: Diese theoretischen Werte der Normalherstellungskosten haben nur wenig mit der Realität gemeinsam. Es werden z.B. nicht die neuen Baustandards hinsichtlich Energieeffizienz berücksichtigt, die die Kosten maßgeblich beeinflussen können. Weiterhin wird eine Definition des Begriffs WGFZ (Wertrelevante Geschossflächenzahl) eingeführt. Mit diesem Wert wird festgelegt, wie stark ein Grundstück “ausgenutzt” werden kann - das beeinflusst vor allem den Bodenwert. Bisher gab es keine genaue Definition des WGFZ-Wertes und er wurde anhand der BGF (Brutto-Grundfläche eines Gebäudes, ohne Keller) bestimmt. Die letzte Änderung im Sachwertverfahren betrifft den Grundsatz der Modellkonformität. Dieser galt bisher zwar, war jedoch nicht in einem Paragraphen verankert. Modellkonformität heißt hier: Die Wertermittlung muss nach denselben Modellen abgeleitet werden, wie die Daten, die der Wertermittlung zugrunde liegen. Besonders wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass mit dem Inkrafttreten der Änderung für Gutachten mit zurückliegenden Stichtage zwar gilt, dass die Modellkonformität derselben beibehalten muss werden (der Wertermittlungsstichtag ist hier die Maßgabe!), aber die Beschreibungen oder Gesetzesbezüge für ein neues Gutachten an der neuen ImmoWertV orientiert sein müssen. In Hinblick auf das Ertragswertverfahren treten nur wenige Änderungen in Kraft. Die zentrale Novellierung liegt im Ansatz der marktüblich erzielbaren Erträge. Hier galt bisher: Bei der Berechnung erzielbarer Erträge wurden ortsübliche Mieten angesetzt. Künftig werden tatsächliche Mieten angesetzt (sofern sie marktüblich sind). Bei stärkeren Abweichungen von anderen tatsächlichen Mieten können jedoch weiterhin ortsübliche Werte angesetzt werden und die Schwankungen in den BoG (Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale) berücksichtigt werden. Auch hier liegt für die Gutachter/innen jedoch ein Problem, denn es ist nicht eindeutig definiert, ab wann eine Schwankung eine Abweichung ist. Zwei weitere Änderungen, die alle Verfahren betreffen, sind die Änderungen im Grundstücksmerkmal “Barrierefreiheit” und die Einführung einer Verfahrensgrundnorm. Das Merkmal Barrierefreiheit würde bei der Wertermittlung bisher nur bei besonderen Immobilien (z.B. Pflegeimmobilien) berücksichtigt, wird künftig aber bei allen bebauten Grundstücken mit einbezogen. Inwiefern dies einen Einfluss auf der Wert hat, wird sich allerdings erst in der Zukunft zeigen. Der letzte Punkt, die Einführung der Verfahrensgrundnorm, ist ein weiterer Aspekt, der zuvor zwar bereits umgesetzt wurde, aber noch nicht in einem Paragraphen fixiert war. Dies ändert sich mit der Novellierung: Jetzt ist schriftlich fixiert, dass Wertermittlungsverfahren nach einer vorgegebenen Struktur durchgeführt werden. Zunächst wird ein vorläufiger Verfahrenswert bestimmt, im Anschluss ein marktangepasster vorläufiger Wert und schließlich daraus der Verkehrswert. Sie haben Fragen zu den Änderungen der ImmoWertV oder benötigen ein Wertgutachten für Ihre Immobilie? Wenden Sie sich jetzt an die Experten der PHI Immobilienbewertung!
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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